Rappelons que la zone restreinte correspond à tous les biens immobiliers situés à moins de 100 km des frontières terrestres et moins de 50 km de la zone côtière (bord de mer). Cela ne signifie pas qu’il est interdit d’acheter dans cette zone, mais le gouvernement mexicain impose un processus plus complexe et plus long pour acquérir un bien. Il y a deux solutions différentes pour l’acquisition de son bien dans cette zone, chacune disposant de ses avantages et ses inconvénients que nous expliquons en détail dans un autre article.
1ère solution : explication simplifiée du fideicomiso
La première solution d’acquisition est de passer par ce qu’on appelle un fideicomiso. Il est fondamental de comprendre le concept, car il y a souvent de nombreuses confusions à ce sujet.
En zone restreinte, le gouvernement mexicain impose donc à l’acquéreur étranger la constitution d’un fideicomiso, qui signifie que celui-ci doit impérativement s’associer avec une banque pour acquérir le bien. Il s’agit en réalité d’un contrat entre l’acquéreur étranger et la banque, qui servira de prête-nom légal pour que le premier puisse être propriétaire et jouir du bien.
Techniquement, l’acquéreur cède la propriété à la banque qui à son tour cède à l’acquéreur tous les droits et privilèges sur le bien comme s’il en était propriétaire, en échange d’une commission facturée annuellement. Pas de panique donc, vous jouirez de tous les droits sur la propriété, que ce soit pour l’habiter, la transformer, la louer ou encore la revendre.
En résumé, ce système établit par le gouvernement mexicain permet de protéger encore plus l’acquéreur du bien car la banque vérifiera que le processus d’achat soit sûr pour ce dernier.
Sur le titre de propriété (ou plus précisément sur le registre public de la propriété, les noms de l’acquéreur et de la banque associée apparaissent tous les deux).
En d’autres termes, il s’agit d’une association entre l’acquéreur et la banque qui va permettre au premier de disposer exactement des mêmes droits que le propriétaire, la banque servant juste de prête-nom légal via le contrat de fideicomiso.
Explication technique du fideicomiso
Le fideicomiso est un accord juridique dans lequel une personne ou une institution nommée Fiduciaire détient une propriété en fiducie pour le bénéfice d'un tiers. Dans le cas du Fideicomiso mexicain, le Fiduciaire est une banque mexicaine qui agit en tant que fiduciaire et le bénéficiaire est le propriétaire étranger. Le propriétaire étranger achète une propriété immobilière au Mexique, mais la propriété est détenue en fiducie par le Fiduciaire. Le Fiduciaire détient la propriété au nom du propriétaire étranger et est responsable de la gestion de la propriété selon les termes de l'accord de Fideicomiso.
La mise en place s'effectue par l'intermédiaire d'un contrat entre le propriétaire étranger, le Fiduciaire et le gouvernement mexicain. Le contrat stipule que le propriétaire étranger a le droit de posséder, d'utiliser et de vendre la propriété immobilière, mais que le Fiduciaire doit être le détenteur légal de la propriété. Le contrat est enregistré auprès du ministère mexicain des affaires étrangères, qui doit approuver l'accord.
Le propriétaire étranger paie les frais d'acquisition de la propriété et est responsable de l'entretien et de la maintenance de la propriété. Le Fiduciaire, quant à lui, est responsable de la gestion de la propriété et peut être chargé de payer les taxes foncières et les charges de copropriété, entre autres. Le Fiduciaire est également responsable de vendre la propriété si le propriétaire étranger décide de la vendre.
Le processus dans les grandes lignes
Avant de commencer le processus de fideicomiso, il faut demander une autorisation auprès de la SRE (Secretaría de Relaciones Exteriores) qui, tout comme c’est le cas pour un achat en zone non restreinte, vous demandera d’abandonner vos droits étrangers et d’accepter de vous soumettre à la législation mexicaine sur tous les sujets concernant votre bien.
En revanche, cette autorisation n’est cette fois-ci pas gratuite contrairement à un achat sur une zone non restreinte et il faudra vous acquitter d’environ 19 000 pesos mexicains (plus ou moins 1100 USD selon le taux de change) pour l’obtenir (le coût est actualisé chaque année).
Une fois l’autorisation de la SRE obtenue, le processus de fideicomiso peut commencer et la banque vous facturera deux choses : tout d’abord des frais d’ouverture de dossier de fideicomiso, payables une seule fois, puis des frais de gestion annuels qu’il faudra payer chaque année en dollars.
Comme vous le savez, la banque ne perd jamais, et cette « faveur » faite à l’acquéreur étranger en s’associant avec lui pour l’achat, lui permet de vous facturer des frais annuels qui sont compris entre 500 et 600 USD selon les banques.
Le fideicomiso est matérialisé par un contrat ratifié par le notaire, incluant tous les points mentionnés précédemment pour que l’acquéreur étranger puisse jouir de sa nouvelle propriété. Il est important de mentionner que la durée de ce contrat est généralement de 50 ans, qui peuvent être renouvelés sans problème en payant de nouveau les droits correspondant auprès de la SRE. En général, aucun contrat n’arrive à terme car le bien est revendu avant l’échéance des 50 ans. Lorsque le bien est revendu, le fideicomiso s’éteint automatiquement.
En cas de décès du propriétaire étranger, le contrat de fideicomiso désigne automatiquement un bénéficiaire qui deviendra propriétaire du bien en question, sans passer par un jugement.
2ème solution : la création d’entreprise
Il existe une alternative au fideicomiso pour acquérir un bien en zone restreinte, qui peut être plus avantageuse dans certains cas : la constitution d’une société (ou corporation).
En effet, l’acquéreur étranger en tant que personne physique est soumis à la règle du fideicomiso, mais rien ne l’empêche de constituer une personne morale mexicaine de laquelle il sera actionnaire et/ou gérant unique, cette structure pouvant évidemment être propriétaire de biens immobiliers sans restriction. Il faut remplir certaines conditions, mais cette solution est tout à fait possible et même très avantageuse dans certains cas : c’est d’ailleurs pour cela qu’elle est très souvent utilisée.
Les prérequis pour la constitution d’une société.
Avant d’opter pour cette solution, il y a plusieurs éléments à prendre en compte.
Tout d’abord, il faut tenir compte du coût de constitution de société qui reste cependant plus faible que le coût de constitution de fideicomiso (nous verrons cela dans les avantages de constituer une société par rapport au fideicomiso).
Il est également important de choisir la forme de société qui convient le mieux, et de ne pas oublier de prendre en compte les obligations liées au fonctionnement d’une société (déclarations fiscales mensuelles d’ISR et d’IVA, déclarations annuelles etc..)
Un autre point essentiel à prendre en compte est l’obligation d’avoir un autre associé dans les statuts de l’entreprise : en effet, vous ne pouvez pas être seul(e), car il faut obligatoirement deux associés pour la constitution de l’entreprise. Vous devrez soit choisir un étranger résident légalement au Mexique (possédant une carte de résident temporaire ou permanent), soit un Mexicain.
Pas de panique ! le fait d’avoir un associé figurant dans les statuts de l’entreprise ne signifie pas qu’il sera copropriétaire avec vous. Vous pouvez tout à fait lui donner 1% symbolique des parts sans aucun pouvoir dans l’entreprise : l’associé doit apparaître dans les statuts car la loi oblige d’avoir deux associés mais il peut s’agir d’un associé symbolique.
Si vous souhaitez savoir dans quel cas il est plus avantageux d’opter pour le fideicomiso ou l’entreprise, nous expliquons les avantages et les inconvénients de chacune des solutions dans cet article.