Si vous vous êtes déjà renseignés sur les bases de l’investissement immobilier au Mexique, ainsi que sur le fonctionnement des agents immobiliers, des ventes sur plan et des spécificités liées à un achat en bord de mer ou près des frontières, il vous restera désormais à décider quelle stratégie fiscale et administrative adopter : Est-il préférable de constituer une société ou d’acheter en fideicomiso ? Nous expliquons dans cet article tous les avantages et inconvénients de chacune de ces deux solutions.
La solution classique : le fidecomiso
Nous nous concentrerons ici sur les avantages et inconvénients du fideicomiso ; concept que nous avons déjà expliqué en détail dans un autre article. Si vous ne savez pas ce qu’est un fideicomiso, cliquez ici.
Le sujet peut être un peu complexe car toutes les situations personnelles sont différentes (si vous êtes résidents ou pas, si c’est un investissement locatif, combien de temps vous voulez garder le bien etc…).
Il n’y a qu’un seul critère sur lequel les deux solutions sont à égalité : le coût administratif de création.
En effet, que vous décidiez de constituer un fideicomiso ou une société, la dépense initiale sera quasiment la même ; entre 20 000 et 28 000 pesos environ.
Voyons maintenant les avantages du fideicomiso par rapport à la constitution de société.
1er avantage : Le bien acquit via fideicomiso dispose d’une meilleure protection. En effet, en cas de litige, la propriété acquise sous fideicomiso est protégée dans tous les actes juridiques, de litiges ou de plaintes. A contrario, si l’entreprise a des problèmes légaux ou ne remplit pas ses obligations fiscales par exemple, il est plus facile de saisir le bien en cas de décision de justice.
Pour nuancer le propos, sachez qu’il n’y a aucune raison que l’entreprise ait des problèmes si tout est fait dans les règles, d’autant plus qu’elle sera utilisée uniquement pour détenir votre/vos biens immobilier(s). Le bien acheté sous entreprise est donc moins protégé juridiquement en cas de problème, mais il n’y a aucune raison d’en avoir lorsque tout est fait dans les règles de l’art.
2ème avantage : l’absence d’obligation fiscale. En effet, si vous constituez une société, vous devrez effectuer tous les mois les déclarations fiscales de TVA, d’ISR etc… par l’intermédiaire d’un comptable (même s’il n’y a pas de réelle activité, il faut faire les déclarations à 0). Vous n’aurez pas cette obligation avec un fideicomiso, vous aurez uniquement à vous préoccuper de payer l’annualité de frais de dossier du fideicomiso à votre banque.
La facture du comptable revient plus ou moins au même prix que l’annualité du fideicomiso ; il n’y a donc pas de surcoût par rapport à au fideicomiso; mais il s’agit d’un point technique qu’il faut tout de même prendre en compte.
3ème avantage : simplicité administrative en cas d’achat d’un seul bien. De manière générale, les démarches administratives sont un peu moins lourdes lors de la création du fideicomiso que lors de la constitution d’une société (un peu plus technique). Le temps nécessaire pour conclure la démarche est similaire, mais les papiers à remplir demandés par la banque sont assez simples, ce qui facilité la démarche (comptez tout de même environ 3 mois pour ouvrir votre fideicomiso) notamment lorsque vous achetez avec un statut de touriste et non de résident.
4ème avantage : possibilité d’être exempté d’impôts sur la plus-value (applicable uniquement si vous êtes résident). Au Mexique, vous avez la possibilité de vendre un bien immobilier tous les 3 ans et d’être exempté d’impôt sur la plus-value si votre bien ne dépasse pas un certain montant (environ 250 000 dollars). Cela représente donc un avantage fiscal intéressant si la valeur de votre bien n’est pas très élevée. En revanche, vous n’avez pas le droit à cet avantage si vous avez un statut touriste, vous devrez alors payer 30% de taxes sur la plus-value. De plus, la constitution d’une société possède également des avantages fiscaux, il faut donc peser le pour et le contre des deux solutions en fonction de votre situation.
La solution alternative : constitution d’une société
Bien que nous recommandions la solution du fideicomiso si vous n’achetez qu’un seul bien et ne disposez que d’un statut de touriste, la création d’une société procure plusieurs avantages dans des cas précis.
1er avantage : simplicité administrative lors de la revente. Si le processus d’achat est légèrement plus facile via le fideicomiso, c’est l’inverse qui se produit lors de la revente de votre bien. En effet, une fois votre société constituée, vous serez soumis aux mêmes démarches simplifiées comme si vous étiez mexicain : le notaire vous demandera les documents de votre société (très simples à fournir) sans passer par toute la paperasse de la banque qui s’applique aussi bien à l’achat qu’à la revente (car il faudra clôturer votre fideicomiso et le processus est assez contraignant). Il s’agit donc d’un point important à prendre en compte.
2er avantage : simplicité administrative et moins de frais en cas d’achat de plusieurs biens. L’avantage majeur de constituer une société mexicaine est d’éviter de constituer un fideicomiso à chaque achat immobilier. Si vous faites plusieurs achats en ouvrant un fideicomiso pour chaque bien, vous allez devoir subir le processus d’ouverture à chaque fois ; en effectuant notamment la demande de permis auprès de la SRE, ouvrir le dossier auprès de la banque, payer les droits d’ouverture et payer une annualité par bien immobilier détenue (cela peut revenir très cher annuellement si vous avez plusieurs biens), etc….
Si vous comptez acheter plusieurs biens, il sera très avantageux financièrement d’utiliser cette solution car une fois l’entreprise créée pour l’achat du premier bien, vous n’aurez rien à faire de plus sur vos achats suivants : le processus sera simplifié donc beaucoup plus rapide que si vous faisiez un autre fideicomiso, et vous n’aurez rien payer de plus lors de l’achat de vos différents biens (à part les frais de notaire qui sont indépendants du fideicomiso et de la constitution de la société) ; ni les frais annuels de gestion, ni les frais d’ouverture, ce qui représentera une économie d’environ 1500 dollars par bien supplémentaire acheté, ainsi que 500 dollars dollars annuels.
3ème avantage : avantage fiscal et déduction des dépenses. Un des avantages majeurs de la société réside dans la déduction possible des frais. En effet, vous allez pouvoir facturer la moindre dépense effectuée pour votre bien (et même des dépenses courantes ne le concernant). Ceci vous permettra d’accumuler un résultat net négatif au fil des années, et ce dernier pourra venir compenser tout ou en partie la plus-value de la revente de votre bien, permettant ainsi de diminuer ou annuler les taxes que vous auriez dû payer. La règle de l’exemption tous les 3 ans ne s’applique pas aux entreprises mais ces déductions sont très utilées pour diminuer l’impôt (ce qui n’est évidemment pas posisble de faire avec un fideicomiso).
Conclusion
Si vous ne pensez acheter qu’un seul bien (résidence principale ou résidence secondaire), ne vous prenez pas la tête et allez au simple : le fideicomiso. Cela vous évitera de devoir faire des déclarations fiscales pour tenir la société à jour, et le processus d’achat sera un peu moins lourd.
En revanche, si vous pensez acheter plusieurs bien (maisons, appartements, villas, terrains etc…) alors la société vous permettra d’économiser environ 1500 dollars par achat à partir du deuxième achat ainsi que les frais annuels de gestion (environ 500 dollars par an). La gestion des biens ainsi que leur revente seront facilitées administrativement et vous disposerez d’une plus grande flexibilité pour comptabiliser favorablement les dépenses liées à votre bien.
Chacune des méthodes présente ses avantages et ses inconvénients : une bonne analyse de votre situation personnelle vous permettra de connaître celle qui vous convient le mieux.
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