En quoi consiste une prévente ?
Certaines régions du Mexique sont actuellement en plein essor immobilier, car la demande est de plus en plus forte. Le concept de ventes sur plan (ou préventes) est désormais très commun, et cela peut représenter une excellente opportunité d’investissement tout comme un véritable cauchemar : de nombreux pièges sont à éviter.
Une prévente consiste à préacheter un bien, c’est-à-dire l’acheter avant qu’il ne soit construit. Le promoteur ou constructeur s’engage à construire le bien dans un délai imparti et conforme aux plans originaux proposés à l’acquéreur. Ce dernier doit généralement donner un acompte avant le début de la construction, puis des mensualités durant la construction, et enfin une dernière partie une fois la construction terminée (c’est ce qu’il se passe dans la plupart des cas mais il peut évidemment y avoir des exceptions).
Les avantages de la prévente
L’avantage majeur de la prévente est de pouvoir acquérir un bien immobilier à moindre coût, en échange d’attendre la fin de la construction de ce bien pour en être propriétaire. Le bien prend immédiatement de la valeur une fois la construction terminée, ce qui permet à l’acquéreur de faire une plus-value rapide. Lorsque le projet est conforme à ce qui a été promis et dans les délais impartis, cela peut donc représenter un excellent investissement : à la fin de la construction, on peut espérer réaliser entre 20% et 30% de plus-value immédiate.
Pour le constructeur, cela permet d’assurer le financement de la construction tout en étant certain de dégager une marge confortable, car une grande partie des biens en prévente se vendent avant même le début de la construction.
Les risques
Les risques liés à ce type de projet au Mexique sont importants, c’est pourquoi il est primordial de faire très attention au promoteur que l’on va choisir.
De plus en plus de nouveaux constructeurs rentrent sur le marché, car il s’agit d’un business très lucratif. De nombreux promoteurs ne sont pas sérieux, voir même des arnaqueurs.
En effet, il est déjà arrivé que le promoteur disparaisse totalement avec le montant récolté jusqu’alors ; montant qui ne pourra donc jamais être récupéré par les investisseurs.
Le deuxième risque réel est la faillite du constructeur ; un projet mal planifié et mal budgété peut mener le constructeur à déposer le bilan avant la fin de la construction, et l’acquéreur peut alors perdre tout l’argent qu’il a investi dans le projet. Il y a certes un contrat entre le promoteur et l’acquéreur, mais les frais de justice ainsi que le délai de résolution du litige découragent bien souvent toute poursuite judiciaire, d’autant plus si l’acquéreur est étranger et ne réside pas au Mexique.
Un autre risque, qui assez fréquent, est l’allongement de la durée de construction. Certains constructeurs ne respectent pas les délais promis et certaines constructions peuvent s’allonger facilement d’un voir deux ans ; le manque à gagner pour l’acquéreur est énorme car son argent reste bloqué tant que la construction ne se finit pas. Cela peut être dû à deux raisons principales : une mauvaise planification ainsi qu’un objectif trop ambitieux, ou alors le projet ne se vend pas aussi rapidement que prévu, ce qui ralentit la récolte des fonds au cours de la construction, ralentissant ainsi le projet.
Enfin, il est également possible que le rendu final ne soit pas conforme à ce qui a été promis : le design initial peut avoir été changé, mais le cas la plus fréquent sont les malfaçons que l’on peut trouver au moment de récupérer son bien. Dans la partie suivante, nous vous indiquons comment réduire tous les risques précédents au maximum.
Nos recommandations pour bien choisir sa prévente
Pour réduire au maximum les risques énoncés précédemment, il y a certains éléments auxquels il faut être particulièrement attentif, et qui peuvent constituer un gage de sérieux ou non de la part du constructeur. Voici les quatre points principaux à prendre en compte.
- La renommée du constructeur : nous déconseillons fortement d’investir auprès d’un constructeur qui effectue son premier projet, car le risque serait trop important. Ne choisissez qu’un constructeur avec une bonne réputation et dont les projets précédents peuvent être visités (au moins 2 déjà construits) ; vous pourrez ainsi vérifier que le rendu final est bien conforme à ce que promet le constructeur, et vous aurez la tranquillité de savoir que le risque de faillite ou de mauvaise construction sera très faible.
- Le projet doit être réaliste : les délais de construction doivent être cohérents avec le type de projet. Si le constructeur promet des délais très courts, il faut se méfier car il est probable qu’il ne respecte pas ses engagements. De même, le prix doit également être cohérent ; un prix trop attractif peut être signe de fraude ou de futures malfaçons.
- Le contrat : si vous vous engagez dans un projet de prévente, le contrat doit inclure toutes les clauses de protection. Assurez-vous que tous les éléments vous protégeant en cas de défaut du constructeur soient présents dans le contrat. Si le contrat proposé par ce dernier est trop léger, c’est en général un mauvais signe (ex : quelle est la pénalité pour le constructeur en cas de retard, comment sont couvertes les malfaçons potentielles etc…).
- La documentation réglementaire : le constructeur doit être en mesure de vous fournir tous les papiers démontrant que les autorisations nécessaires ont été délivrées par les autorités locales (uso de suelo, permis de construire etc..). Il arrive très souvent que les constructeurs commencent à vendre des projets sans même avoir entamé les démarches pour le permis de construire.